訪問いただきありがとうございます。ココチ不動産エージェントの「三井ひとし」です。

今回は「５０歳でも住宅購入をあきらめない！」と題して、５３歳の不動産エージェント三井ひとしが、高年齢(40歳以上)の方が住宅購入する際に考えておきたいポイントを整理したいと思います。

■実は多い40代50代で住宅購入を検討のお客様
普段は不動産仲介として営業活動しておりますが、不動産をお探しのお客様の年齢層、20～30代かな？と思いきや、実は40歳以上や50歳以上の方が相当数いらっしゃいます。

でも実際に家を見学に来られる方は、30代を皮切りに20代・40代と続きます。ネットの閲覧では40代がトップ、50代・30代と続きます。

なぜ、「家が欲しいなぁ」と閲覧している40代･50代の方がネットや資料を見るだけで、あきらめて見学や商談も消極的になるか？それは年齢に合った「購入計画」が世の中に浸透していないからだと思います。

高年齢の方なりの住宅購入を一緒に内容を考えていきたいと思います。

高年齢でも住宅を購入する理由がある

■住宅購入の理由は人それぞれ
●結婚年齢が遅かったから
●そのうち良い物件が出たら買おうと思っていた
●給与が上がったり、貯金がたくさん出来たら買おうと思っていた
●検討を先延ばしにしていたら年齢が高くなっていた
●転勤があるからと思っていたら年齢が高くなった
などなど・・

住宅ローンは最大何年組めるだろうか？

■民間住宅ローンは８０歳未満までが多い
仕事の退職年齢はさておき、住宅ローンはそもそも何年まで組めるのか？

●りそな銀行　最終返済年齢が満80歳未満
●南都銀行　最終返済年齢が満80歳未満
●ろうきん　最終返済年齢が満76歳未満
●ソニー銀行　最終返済年齢が満85歳未満
などとなっています。(詳しくは各金融機関に確認ください)
■年齢が高いほどハードルは高くなる
実際にお客様と住宅ローンの取り組みを行っていると53～54歳辺りから住宅ローンの通過率が落ちてきて、60歳以上は現金や担保がないと通過していないイメージです。高年齢の方は計画無しにフルローンと言う訳にはいかないようです。

あと何年仕事出来るだろう・・

■退職まであと何年？
60歳で定年退職ならば、今が25歳なら、35年ローンを組んでも60歳の定年時期までに住宅ローンを返し終わることになります。
■35歳くらいなら強引に・・
今が35歳なら、35年の住宅ローンを完済するのは70歳ですので、60歳の退職後は5年ほど嘱託社員して、残りの5年は貯金して繰り上げ返済？バイトする？なんてアバウトな感じでも乗り切れそうです。
■計算が付かない50歳
今が50歳なら、あと10年で定年退職という事になります。なので80歳まで住宅ローンを組んでも「返す当てがない・・」となります。

大概はここで、45歳は住宅購入無理だなぁとか50歳は無理だなぁとかなりますが、ここであきらめてはいけません！

定年退職後の収入を想定してみる

【ケース①】嘱託社員や退職金を使って
■退職金をあてにしない
いまや退職金(退職積立金)を行う会社も減りましたし、果たして20～30年後に本当に退職金があるのか？と疑問になる時代です。そもそも退職金の制度も無い会社も多いのが現状です。退職金があっても老後の貯えの足しにしたいなど、住宅購入と切り離して考える方も少なくありません。
■嘱託社員として働き続ける
各会社では、シルバー人材の有効活用として「嘱託制度」を取り入れて定年後も従業員として働ける制度を取り入れている会社も多くなりました。定年退職後も5年延長して65歳まで雇用とか、最大70歳までOKなんて会社も普通になってきました。ただし、報酬は社員当時よりは給与３割減など、収入は減るものの継続して働けるのは、生活を維持するうえで大変助かりますので、自分の職場がどういう内容になっているか確認が必要です。

【ケース②】年金の受給額は夫婦でいくら？
年金の受給開始年齢にもよりますが、仕事をリタイヤすると、頼りになるのは年金です。しかし、生活資金も必要になり家ばかりにお金を掛けられませんので、先ずはご夫婦の年金額を日本年金機構の「年金ネット」などでいくら貰えるかシュミレーションして内容確認が必要です。


【ケース③】無理の無い範囲で働く
支払いや生活を年金だけで賄うのは難しい、または人生100年時代を詠われる今、健康維持の為にもどのように働き続けるか？が老後のテーマにもなると思います。働き方は人それぞれですので、身近な人の働き方を見て自分も心づもりを しておくことは大事です。(ご挨拶しながら、何時間でいくら稼いでいるか素直に聞いてみるのが良いと思います)

支払いシュミレーション

■50歳の方が2500万円の建て売りを購入する場合
【前提条件】
・土地1000万程度の再販価値があるものとする
・建物は木造軸組の新築で評価1500万とする
・購入時の諸費用200万円とする
・住宅ローンは80歳まで29年ローン
・金利0.875%(変動※金利が変わらないと仮定)
・総額2700万円借り入れ、返済額月々87,873円
・定年は60歳、嘱託で70歳まで再雇用可能
・年金は夫婦合わせて月額15万円
・子供は現在8歳とする。

【ケース①】毎月積み立てを行い、70歳の再雇用終了時(年金生活前)に繰り上げ返済を行う
　月々1万円を70歳までの19年間、住宅ローンのの一部だと思い積み立てを行う。
(1か月×1万円×19年間で総額228万円貯まることになります)

　19年後の元本残りは(※ここでは金利変動考えない)おおよそ1,009万円、ここにその228万円を支払額下変額型で繰り上げ返済すると、残り781万円となります。月々返済が約68,023円に減るため、年金相当額で80歳まで乗り切るストーリーとなります。

ポイント① 繰上げ返済でも良いのでは？
貯金するだけなら、少しづつ繰り上げ返済するのも一考、しかし投資信託(NisaやiDeco等)を利用して年利3%を達成できるなら積立228万円が306万円程度まで増えるため、金融制度を上手に使うのも大事。

ポイント② 現金は残す
住宅ローンには「団体信用生命保険」が付いています。主債務者の方が万一お亡くなりになる場合は払わなくて良いお金になります。繰り上げ返済すると家族には残らない、しかし金融商品や貯金にしておくと家族に残せるお金になります。

【ケース②】19年後に物件を売却してしまう。
20年後と言えば70歳になります。お子様も28歳で独立？し、ご夫婦だけで生活しているかも知れません。家も少しはメンテナンスの必要も出てくるでしょうし、子育てが終わったタイミングで売却もひとつの選択です。

■売却で住宅ローンを精算する
前提条件で、土地1000万程度の再販価値と建物は評価1500万としました。土地は建物が有ると解体費用(200万円程度)の評価を押し下げます。また建物は30年程度で価値がゼロに近づいて行きますので、売却価格はおおよそ1,300万円程度になっていると思われます。

■夫婦ふたりで再スタート
この時期の、ローンの残債は(※金利変動を考慮しない)約1,009万円、家を売却した金額で住宅ローンを完済出来て、更に安い賃貸物件を探せられれば住居費負担もさらに安くなります。

ポイント① リースバックを利用する
　今回内容の説明は割愛しますが、自宅を売却して自分の家に住み続ける「リースバック」も近年取引が盛んになってきました。問題点も有りますが、19年後は更に良い商品に成長している期待も持てます。

ポイント② 引っ越し先は子供が家を購入した近く？
　どうせ引越するならご子様が住んでいる近くが良いでしょう。お孫さんの世話や、万が一自分たちが助けてほしいときも近隣で対応がし易くなります。ちょっと図々しいかも知れませんが、楽しみも増えそうな話しです。

【ケース③】19年後に家を売却せずに家族が折半(子供がしばらく同居)
お子様が必ず早く独立するとは限りません。お仕事に就かれたら、少し迷惑かも知れませんが「働き始めたら家賃を入れてほしい」とキッパリ伝えるのが良いでしょう。たとえば、
●住宅ローンを折半月々47,873円(子は40,000円)
●約１／３を折半　月々57,873円(子は30,000円)

子供に払わせるなんて・・とお思いでしょうが、高年齢での購入は少しの覚悟も必要です。お子様がもう家を出られているなら、なかなか「払ってくれ」なんて現実的では無いので、将来に向けて計画できる案ではありません。物件売却するケース②の補足的なプランです。

ポイント① 土地や家が相続出来る
お子様はやがて、家や土地を相続することになります。売って良し、使って良しなので、お子様とっても悪い話ではありません。

ポイント② 独り暮らしの家賃より安い
そもそも親元を離れて一人暮らししたいお子様には向きませんが、慣れ親しんだ実家を残せるなら、独り暮らしの家賃より安く、ひとつの選択肢です。

本当に住宅購入して良いの？

■家を買わなくて良い人だって多い
ＵＲや県民住宅等、老齢になっても住み替えや、収入によって家賃が決まる制度など生活者の保護に重点を置いている住宅に住めている方は「将来の住み処」に対しての不安はそれほど多くないと思います。無理に家を買う方がかえって負担になると思います。

■ご夫婦のご実家
ご親類がお住まいの家が、10年後や20年後に空き家となるなら、話し合いのうえ一緒に住んだり、空き家になれば譲り受ける(買受ける)話しをするのも良いでしょう。

■住宅購入は負債
著名YouTuberの方や有名人が「住宅は負債だ」「お金の無駄遣いだ」という話はよく聞きますし、その意見には私も一考できるものが有ります。家は消耗品ですし、将来は最終的には解体して更地に戻したり建替えたりしなければなりません。

■ずっと賃貸で住むとどうなる？
でも、ずっと賃貸で住み続けるとどうなるのでしょう？
例えばお子様が成人するまでは2LDKや3LDKの広さの賃貸が欲しいでしょうが、お子様が独立するとご夫婦では少し広すぎ、家賃も勿体なくなります。お子様が出られた時点で、ご夫婦にちょうど良い1LDKや2LDKの賃貸に移るのが効率が良いと思われます。
また、ご夫婦の中で(普通は男性！？)どちらかが先立ってしまえば、残された独りの収入で家賃の維持は難しく、この折に一人用の賃貸に再び移り住むことになります。

「自由に移り住む」と考えれば気持ち良いのですが、「経済的･環境的に転居させられる」と思えばちょっと惨めに思う方も居るかも知れません。

住宅購入の想いも人それぞれ

では、少し金銭的にも無駄が生じるかも知れないのに何故住宅購入を検討している方が多いのでしょう？
■子供をマイホームで育てたい
賃貸は2LDKが多く子供2人いれば、落ち着いて勉強させるには3LDKや4LDKの家を買いたいなと思う方も多いと思います。
■子ども会等のコミュニティ
また子供が小学生にもなれば地域のコミュニティなどで賃貸が少数派の地域に入れば肩身の狭い思いをしている方もいるかも知れません。
■周りの世間体
ご夫婦の実家が持ち家であると、ご親族にそろそろ家は買わないのか？と心配されることも有るでしょう。

■どうせ家賃を支払うなら持ち家にしたい
同じ家賃を払うなら、全部掛け捨てなんて勿体ない！月９万円家賃に払っていたなら、10年で1080万、20年で2160万円払うじゃないか、と思う方も多いと思います。

■将来に向けて豪華すぎる賃貸は決別する
いま節約できる賃貸家賃であれば問題ありませんが、周りと比べて割高な賃貸家賃を払っているなら、住宅購入をきっかけに、高額な住宅費用と決別するのも良いでしょう。

■一生に一度はマイホーム持ちたい
憧れたマイホーム、このまま夢で終わってしまうのも切ない人生です。なんとか無理の無い範囲で贅沢までは考えないので住宅購入出来ないものか、と思うこともあるかも知れません。

■退職しても落ち着いて住んでいられる家が欲しい
退職を機に、退職を見据えて老後に落ち着いて住める家が欲しい。今回は贅沢な田舎暮らしとかではなく、老後も転居せずに住み切れて、住み処を拠点として老後を過ごせる家とします。のんびり田舎暮らしはまた別のコラムで紹介したいと思います。

高年齢の方は普通には住宅購入出来ない

「子供と家は早いうちに・・」とどこかで聞いたセリフですが、いざ、高年齢になるとその言葉が身に染みてきます。でも今更の年齢なので無策では住宅購入は危険です。将来を見越した住宅の購入計画が必要です。

■基本は家賃相当の住宅購入
住宅は高額です。マイホームだからと奮発して購入する年齢でもありません。ましてや、家計の住宅費の負担割合を上げてしまっても、既に何年も暮らしてきた生活習慣が身に染みていて、どこかの生活費を削るなんて難しいと思われます。

今９万円で、家賃＋管理費＋駐車場代等を払っているなら住宅ローンもそれ以下、今８万円で払っているならそれ以下で購入を考えないと、マイホームの購入契約前に「やっぱり止めた」となりかねません。

■月々支払いからの借り入れ目安
住宅ローンサイトなどでも簡単にシュミレーション出来ますが、

50歳で29年借入、金利0.875%(変動金利)として
●月々9万円なら借入は約2,765万円程度が目安
●月々8万円なら借入は約2,458万円程度が目安
となります。固定金利を使用した場合や金利変動リスクを考慮した資金計画は長くなりますので別コラムとしたいと思います。

■手持ちの現金使用は慎重に
手持ちの現金を一度に使うのも考え物です。増してはお子様の進学等の費用でこれから一番費用がかかる年齢に入ってくる可能性も考えねばなりません。
■効率よく現金を保持する
家賃同等に支払いを抑えられるなら、投資信託やIdecoやNisaなどの住宅ローン金利より優遇される金融商品も考えなければなりません。そうすることで所得税の負担も減るのであれば内容を知ったうえで利用するべきです。
■金利や税金控除を利用する
家を買ったから夫婦で働いてガンガン繰上げ返済するぞ！なんて年齢でもないと思いますので、利用できる制度を活用したうえで、「虎の子」の現金は出来るだけ残せる資金計画をお勧めします。

新築も中古も「あと何年使う？」がポイント

■自分の人生と家の耐用年数を合わせる。
どうせ買うなら新築が良いに決まっています。しかし、資金を節約する中、建物も使い切れるものが良いでしょう。今の新築はメンテナンスを行えば50-60年使用できると言われています。

人生100年時代と言われますが、人が自力で生活できる目安は約85歳と言われています。その後は施設に頼ったり、どなたかに同居をお願いしたりせざるを得ません。

自分が生きていても家を使用する見込みがないのなら、存続すればご子息様等に維持費や税負担を強いることになりますので、家の使用を終わるときに売却などの検討が必要です。

■家も「使い切る」耐用年数を考える
たとえば85歳を目安に住宅の存続を検討するのならば、今50歳なら35年の使用を検討せねばなりません。そうすると新築なら50～60年なので「使い切る」には無駄が多く、売却に際しても上物のあえの査定は30～35年でゼロに近づきますので、売却査定には不利な年数です。

そこで検討の強い味方になるのが「中古戸建」です。ひと昔の家なら耐用年数を40～50年程度としても築10～20年程度の家ならば、内装を綺麗にリフォームして「新築同等」にしたうえで気持ちよく住み替えをスタートするのも有りです。

そうすれば、ちょうど自分たちが家の使用を終わらせるのと同時に家の寿命が来て、解体しても「勿体なくない」となります。幸いにも健康で長生きした場合は、不良個所を修理して家の寿命も伸ばしながら一緒に住んでいくのも可能です。

■「中古購入＋リフォーム」と「低価格の新築」
物件を探していると、中には「低価格の新築」もお見みえします。「中古購入＋リフォーム」より安価な物件も有りますので狙い目です。

新築コストが安いのか、ただ単に土地代が安いのかは見極めが大事です。土地代が安いという事は「それなり」の地域である可能性があり、後々お困りになる場合もあるかもです。

「中古戸建」に対しても「リフォーム済み」「現状有姿(未リフォーム)」が有りますので単に安ければよいというものでも有りません。「中古戸建の見極め」については長い話になりますので後日にコラムにしたいと思います。

相談が大事な購入はココチ不動産エージェント三井でじっくりお話しを

■お客様、ひとりひとりに合わせて個別のプランを組みます
すぐに飛び込めない高年齢での住宅購入は、若い方とは一味違う検討が必要です。他人任せにしない「自分自身での納得」が必要になります。

おそらく、一日での商談では足らずに、数回お話しすることになり、ご自身でも幾度も検討を巡らせることとなると思います。納得とはご自分の検討に対しての成果でも有ると思いますので、お客様それぞれの納得に至るまで何回もご商談致します。

■物件の調査は不動産エージェントの三井にお任せ
自己紹介でも有るとおり、建築側の経験も、物件査定の経験も豊富な不動産エージェント三井がお客様の納得に近づけるようお手伝いいたします。建物の内容を詳しく知りたい方、不動産の価値を知ってから購入したい方、建物の将来メンテナンスの様子やコツを知りたい方など、若者営業の方には勢いでは負けますが、説明力・提案力では負けませんのでご検討・ご購入の際にはご指名ください。

■理想の家が有るならリフォームも
せっかくのマイホーム、我慢してばかりでは残念です。可愛い家、シックな家、どうぞお話しください。新築でも中古でも、ご入居前にアレンジのお手伝いを致します。また工事が必要な際は有能な職人さんをご紹介しますので、是非見つけた物件を「理想のマイホーム」に近づけてください。

【コラム】素敵なリフォームをあきらめない！※作成中

■遠方の方は相談だけでも可能
住宅ローンの相談は「住宅ローンアドバイザー」の有資格者として活動しておりますので、お電話やｚｏｏｍや出張などで対応が可能です。(ご来店の際は事前にご連絡下さい)

住宅購入に絡まない形で「相談」だけでも対応しております。
●相談基本料金(7,800円税込前金)、お電話･zoom可能(２時間迄)、後日個人に合わせた提案書作成郵送
メールや電話で「購入相談のみ希望」とお伝えください。

■不動産購入のセカンドオピニオンにも対応
いま購入を考えている不動産で、どうも担当者の説明が納得いかない、他の分かる方と相談したいという方は是非ご相談下さい。

別のコラムでも紹介しますが秘密厳守で資金計画や取引内容の精査を致します。
・相談基本料金(7,800円税込前金)、お電話･zoom･訪問等(２時間迄)、事案に合わせた専門家(弁護士等紹介可能)
メールや電話で「セカンドオピニオン希望」とお伝えください。

■不動産エージェント三井ひとし
住宅購入に際して「見学」「相談」どちらからでも始められるココチ不動産で「きっと見つかる」「早く見つかる」マイホームのお手伝いをさせて頂いております。見たい物件があるときは「見学予約」、先ずは相談の方は「お電話」か「メール」からご相談内容をお伝えください。

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